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2021年12月9日 投稿:ueda

再生リノベーションによって生まれ変わったマンション

花紅柳緑(かこうりゅうりょく)
→ 春の景色の美しいさま。色とりどりの華やかな装い。

美しく色とりどりの華やかな装いと聞くと、リゾートホテルや高級ヴィラをイメージする人も多いだろう。

新築のマンションや戸建てもその対象になるだろう。

新しいものや多額の投資をした物件が美しく華やかになるのは間違いない。

けれども、別の概念からも美しさや華やかさを吹き込むことができる。

そんな事例を見つけたので、紹介していこう。

リノベーションによって生まれ変わったマンション

空室率60%からの起死回生。築43年「上井草グリーンハイツ」の奇跡

(出典:Forbes)

主役となるマンションは、武蔵野の原風景が残る東京都杉並区の北側、いまだ緑が多く残る地域にある、上井草グリーンハイツだ。

このマンションは、1978年(昭和53年)に建てられた築43年。

年を経るごとに住民が徐々に去っていき、気が付けば空室率は60%にもなっていた。

この建物はこのまま朽ちていくだけなのかと、二代目オーナーが出した答えは、建て直しではなく昭和の空間を令和のライフスタイル向けにアップデートするリノベーションだった。

家族構成や働き方の多様性も含めたダイバーシティーを意識したリノベーションは見事に成功した。

空室率が60%もあったマンションが、今や空室はほとんどなくなり、テレビにも取り上げられる人気物件となった物語だ。

再生リノベーションとの出会い

自分が管理する代になるまでマンションのことは目を逸らしていた二代目オーナーは、建物が古いことは当然理解していた。

ただ、建て直すとなると軽く見積もっても20億円はかかるという試算だった。

激しい変化が起こり、これまでの常識が覆されるとするVUCA時代に、20億円もの投資をすることに疑問を持ったオーナーはとある企業と出会うことになる。

その企業が、ヤシマ工業だ。

ヤシマ工業は1804年の創業で、大規模修繕200年の歴史に加え、現在では再生リノベーションを提供する企業。

再生リノベーションとは、通常の大規模修繕工事や耐震化工事だけではない。

物理的、経済的再生ということで、建物の再生や時代のニーズに即した建物を取り巻く住環境の再生も含まれている。

それから、世代を超えて共存できる地域社会の再生として、地域社会の再生をトータルに考えるというものだ。

再生リノベーションの魅力や利点に共感した二代目オーナーは、その可能性と営業姿勢に好感を持ち再生リノベーションの依頼をすることにした。

とはいえ、そもそもリノベーションできるかどうかは、建物の劣化状況診断の結果次第ということだ。

劣化状況診断によるリノベーションの可否判断

建物の劣化状況を診断することが非常に大切になるリノベーション。

そもそも、リノベーションを行ったとしても建物自体の耐久性がなかったりすれば、災害大国の日本では建物倒壊の恐れもある。

そんな自体を防ぐために劣化状況診断で重要なコンクリートの中性化というのがあるという。

コンクリートの一部をくり抜き、コンクリートに試験溶液をかけてアルカリ性の度合いを見る診断のことだ。

その診断は、チーズの製造過程において熟成度合いをチェックするときに似ている。

コンクリートは本来アルカリ性を示す必要があるが、経年変化により中性化してくる。

その影響で、内部の鉄骨が錆びてくる。

コンクリートの寿命は、通常100年程度とされているが、社会が求める機能を満たせなくなり短期間に建て替えられてしまうことが多い。

これを、機能的耐用年数と呼ぶが、古い建物の躯体、周辺環境を活かすノウハウも持つのがヤシマ工業である。

そして、診断の結果、上井草グリーンハイツのコンクリートは、あと100年以上持つことがわかった。

 

また、竣工図書と呼ばれる書類が残っていたことも大きかった。

竣工図書には竣工時の詳細な情報が記載されている。

例えば、コンクリートの砂にどこの産地のものが使われているかも記載されている。

年数が経っている物件だと竣工図書がオーナーチェンジなどで紛失されていることも少なくないが、上井草グリーンハイツの場合はこれが残っていた。

その価値だけでも1,000万円程度に値するそうだ。

リノベーションの全貌

そもそも、海外と日本では築年数の概念が異なる。

ヨーロッパでは築年数が数百年という建物であったとしても価値があるものも多々ある。

それよりも、建物を時代に合わせてリノベーションしていくことに価値があるとされている場合もある。

ステージングという概念もアメリカでは浸透しており、不動産価値を少しずつ上げていくというものだ。

 

上井草グリーンハイツは、二代目オーナーの判断によってリノベーションが進んでいくことになる。

判断材料には、上井草地域が子育てに適した地域だという実感があった。

比較的平坦な土地には武蔵野の面影が随所に残り、区画整理によって整地された比較的広めの道路は歩車分離するだけの余裕がある。

上井草駅の徒歩圏内には4つの高校があり、学区内の公立小中学校は学力テストでいずれも区内トップクラス。

治安もよく、幹線道路から離れているため騒音も少ない。

なによりも、贅沢な敷地面積がある。

森の中に低層マンションが建ち、木々を通り抜ける風の音、鳥のさえずりが聞こえ、四季を彩る花々がある。

こうして、生まれ変わった上井草グリーンハイツの姿は記事の最終ページを参照していただきたい。

まとめ

昨今、stak社にも同様のリノベーションの案件依頼が来るようになってきた。

stakという機能拡張モジュール型のIoTデバイスは、リノベーションに向いている。

そもそも、新築物件ではなく中古物件のスマート化を狙って企画設計したIoTデバイスである。

大きな工事をせずに、スマート化できる魅力にようやく反応してくれる企業が登場してきた。

このいい流れを上手に掴んで、飛躍していきたいと思っているので、興味のある不動産オーナー、デベロッパー、ハウスメーカー、不動産管理会社などの方々からの連絡は嬉しい限りだ。

是非、stakの全てをぶつけさせていただくので、ご一緒させていただきたい。

 

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植田 振一郎 Twitter

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