屋上架屋（おくじょうかおく）
→ 屋根の上にまた屋根をおく意から、無意味な重複、無用のことをするたとえ。
屋根の上に屋根をおくことは無駄かもしれないが、ある意味ではリノベーションかもしれない。
デザイン次第で、若者に人気が出る可能性は全然あるということだ。
そんな住宅を蘇らせるというビジネスモデルで注目を集めている企業がある。
家に価値を足す企業
（出典：東洋経済オンライン）
その企業は、全国に113店舗あり、空白の地域は提携するニトリの店舗網を活用、立て看板作戦を採っている。
家に価値を足すということから、カチタスと名付けられた。
そんなカチタス社は、中古住宅の買い取り、再生販売事業で業界トップを走る。
2021年度の年間販売件数は前年度比403件増の6,558件を見込み、4月には1998年からの累計販売は6万戸を突破した。
買い取る物件の約8割が空き家で、その仕入れ物件は全国に分散、3大都市圏以外の割合が7割に達する。
このため大災害が起こっても減損リスクが少ないという側面も持つ。
祖業は群馬県桐生市の石材業のやすらぎだ。
1998年から競売物件を軸に中古住宅再生事業を開始したが、競売市場の急収縮に伴って業績も急悪化した。
2012年にアドバンテッジパートナーズがTOBを実施、いったんは上場廃止となった。
その後、新井健資社長の下、競売物件から中古住宅の買い取りに軸足を移して、業績も急回復。
2017年12月には再上場を果たすと、再上場後は連続で2桁の営業増益を続けているという、今まさに勢いのある企業である。
コロナ禍で住宅販売に起きた変化
カチタス社によると、新型コロナウイルスの感染拡大により、経済活動が停滞する結果、お金に困って家を売る人がどんどん増えてくると想定していたという。
そして、一般消費者は家を買うどころではなくなるのではないかと思い、物件の仕入れを絞り込んでいたそうだ。
ところが、実際は全く異なっていた。
2020年のGW明け以降、家を買いたいという人たちが大勢出てきたのである。
ターゲットとしている1次取得者層は、子どもが成長したなど、コロナ禍とは関係なく生活ステージが変わる。
購入者層は若い世代が多く、1回目の緊急事態宣言が過ぎ、一気に動いた。
われわれの物件は月々の支払額が賃貸住宅と同等か、やや低い価格設定にしているので、コロナ禍でローンが組めなくなる人が少なかったことも原因の1つだという。
テレワークの進展によって郊外に住もうと思う人が増えているのも追い風になっている。
特に千葉、埼玉、神奈川県は確実に伸び、1次取得層以外のお客さんも増えている。
もう少し離れた茨城県でも沸騰していて、長野、新潟県も物件が動いているそうだ。
一方、売る人は感染リスクが高いといわれていた、高齢世代が中心となっている。
買い手が売る家を見たいと伝えても、売り手は感染リスクを恐れて断られる。
買い取りは接触ができないのでなかなか進まなかったが、接触ができないだけで、人口動態的にも空き家は増えており、一時的に市場に出回らなかっただけだとみている。
ここに買いたがる若い世代と売りたがる高齢世代という構図が浮かび上がる。
順当にワクチン接種が進めば、売り物が出てくる。
事実として、仕入れは2020年10～12月期が前年同期比3％増、2021年1～3月期同15％増、2021年4～6月期同30％増と、順調に回復しているという。
新築志向から新たな価値観へ
ハウスメーカーやデベロッパーの長年に渡る広告効果もあってか、日本全国の至るところで空き家が増える中、新築物件が次々に登場している。
アメリカと比べると人口は3分の1にも関わらず、新築は同じくらい建っている現状がある。
日本は住宅流通に占める新築の割合が多すぎるのである。
それでも、新築志向という概念が直近10年ほどで変化が起きている。
国土交通省が、土地問題に関する国民の意識調査の中で、新築と中古のどちらを所有したいかの定点観測をしている。
2007年には新築と回答した人の割合が70%を超えていたのに対し、直近2020年の調査では初めて50%を切った。
流通している中古住宅が全体の20%程度しかないのに、この回答は驚愕の事実である。
都心のマンションは2年ほど前から、新築よりも中古が増えてきている。
一方、戸建てはリフォーム済で供給される中古が多く出回っているわけではない。
良い物件さえしっかり供給できれば、新築から中古へという意識の流れに追いつくのではと見られている。
中古物件への価値の与え方
カチタス社の主戦場とする地方では、過去40年間、バブル期も含め地価にほとんど変化はなく、都心とは異なり新築回帰は起きにくいとみている。
さらに、価格設定には非常に気を遣っており、今の賃貸家賃と同じくらいの支払いで、中古の良い物件が買えるという価格設定にしている。
中古の良い物件が買えるノウハウは競売物件を取得してきたノウハウからだという。
そんなノウハウを根底に、いかにクレームが起きないようにニーズに応えられる物件に変遷させるかにポイントを置いている。
まとめ
カチタス社のやり方は、とても理にかなっているし、まだまだ市場が拡大するというのは理解できる。
ただ、中古物件を生まれ変わらせる方法は1つではない。
我々、stak社もまさに同じことができる企業の1つである。
その武器は機能拡張モジュール型のIoTデバイスのstakとそのデバイスたちを操作するHome Hubである。
賃貸物件や民泊物件を中心に導入が進み、8月には完全無人のレンタルスペースの2nd HOUSEも展開している。
いずれも少しずつではあるが、確実に価値を与えることができている。
代表的な住まいに価値を与えることができる企業の1つになるために今日も突き進むのみである。
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